房屋已出售不影響施工方享有優先受償權

基本情況

2012年12月20日，物流園公司與工程公司簽訂《建設工程施工合同》，約定工程公司承建物流園公司開發建設的果蔬貿易城項目一期工程（A2標段），該工程為框架結構，建筑面積220824平方米，承包范圍為施工圖全部內容，開工日期為2013年5月1日，竣工日期為2015年8月1日，合同暫定總價為6.8億元。上述合同簽訂后，工程公司按約定時間進場施工。施工過程中雙方又簽訂了補充協議，對承包范圍、價款等內容進行了補充約定。2014年8月1日，工程公司向物流園公司發出《關于催促貴司撥付工程款事宜的函件》，指出物流園公司拖欠工程款2760萬元，未按合同約定及承諾支付，要求其于2014年8月6日前支付。2014年8月18日，工程公司向物流園公司發出《關于停工索賠等事宜的函件》，因物流園公司未按約定支付工程款，多次違約，通知其被迫停工并向物流園公司索賠損失。2015年8月4日，工程公司向法院提起訴訟，要求解除合同、物流園公司支付拖欠的工程款并主張其享有優先受償權。工程公司提起訴訟時，案涉項目已有部分已出售。

焦點問題

本案的爭議焦點在于物流園公司已將果蔬貿易城項目部分出售的情況下，工程公司是否還享有建設工程價款優先受償權。

案件審理過程中，物流園公司提出關于優先受償權的問題，認為工程公司承建的A2標段工程已經銷售大部分，工程公司的工程價款優先受償權不得對抗買受人，因此不應當支持其優先受償權的訴訟請求。工程公司則認為其在法定期限內主張享有優先受償權符合法律規定，應當得到支持。

法院經審理后認為，案涉《建設工程施工合同》約定竣工日期為2015年8月1日，《合同文件補充協議》約定將合同竣工日期調整為2015年8月30日，而工程公司是于2015年8月提起訴訟，根據當時有效的《中華人民共和國合同法》第二百八十六條以及《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第三條和第四條的規定，工程公司主張工程價款優先受償權未超過6個月的法定期限。物流園公司提出部分房屋已經出售，工程公司不能對抗買受人的意見不能成立，因為能否對抗買受人并非判定承包方享有建設工程優先受償權的要件，不影響法院對工程公司享有的權利進行確認，因此，工程公司在本案物流園公司應支付的工程款范圍內就案涉工程拍賣款或折價款享有工程價款優先受償權。

律師提示

《中華人民共和國民法典》第八百零七條規定“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”現行有效的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十八條規定“建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”第四十一條規定“承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。”上述法律規定和司法解釋明確了建設工程價款優先受償權的享有條件和期限，該項權利是法定的，即承包方在法律規定的期限內主張權利就應當享有權利，而工程是否存在折價、拍賣的可能性并不影響施工方對權利的享有。只不過根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》第二條第一款規定，“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”在施工方實際想要折價、拍賣工程時，其優先受償權不得對抗商品房買受人，該條規定的目的在于保護房屋買受人的生存權，但是否能夠真正行使權利和施工方是否享有法定權利是完全不同的法律概念，即使房屋已經出售也不影響施工方對建設工程價款優先受償權的享有。

作者：劉新 萇冬梅

作者單位：北京展達律師事務所