執(zhí)行異議之訴中的權利效力順位

基本情況

2015年9月3日，云南某房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“房地產公司”）作為甲方與乙方任某某簽訂《商品房購銷合同》，約定甲方向乙方出售一套商鋪（以下簡稱“案涉商鋪”）。簽訂合同當天，任某某向房地產公司支付了全部購房款，房地產公司向任某某出具《收據》，載明收到案涉商鋪全款。2016年6月6日，某省高級人民法院就某建設集團有限公司（以下簡稱“建設公司”）與房地產公司建設工程施工合同糾紛案作出民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結房地產公司財產，于當日對房地產公司名下房產進行查封，查封房產包括案涉商鋪。后經某省高級人民法院一審民事判決、最高人民法院二審民事判決，認定建設公司就案涉商鋪所在項目工程享有建設工程價款優(yōu)先受償權。建設公司申請執(zhí)行過程中，任某某認為其系案涉商鋪的所有權人，提出執(zhí)行異議申請停止執(zhí)行。某省高級人民法院于2020年作出執(zhí)行裁定書，裁定中止對案涉商鋪的執(zhí)行，建設公司不服前述裁定，提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

焦點問題

本案的爭議焦點在于在執(zhí)行異議之訴中商鋪消費者的物權期待權是否能排除建設工程價款優(yōu)先受償權的執(zhí)行。

法院經審理后認為，執(zhí)行異議之訴的關鍵實體問題在于比較執(zhí)行標的物上存在的不同類型權利的效力順位。原則上，物權優(yōu)先于債權，法律規(guī)定的特殊債權優(yōu)先于普通債權。由于民事權利體系和類型較為復雜，且可能以不同形態(tài)出現(xiàn)，故需要根據具體案情確定民事權利種類并進行效力優(yōu)先性比較。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”第二十八條和第二十九條則分別規(guī)定了不動產買受人的普通物權期待權和作為商品房消費者的物權期待權與強制執(zhí)行的關系。商品房消費者物權期待權屬于特殊的物權期待權，基于保護消費者生存利益的特殊價值，其效力優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權、擔保物權、不動產買受人的普通物權期待權等權利。因此，如前所述，當事人可以選擇適用以排除金錢債權的執(zhí)行。同時，就本案所涉實體權利優(yōu)先順位而言，商品房消費者物權期待權最優(yōu)，工程價款優(yōu)先權次之；不動產買受人的普通物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質上仍屬于債權請求權，故雖優(yōu)先于普通債權，但應劣后于工程價款優(yōu)先權及擔保物權等。本案雖然任某某對案涉房屋享有普通物權期待權，但建設公司對案涉房屋享有建設工程價款優(yōu)先權，故任某某關于排除對案涉房屋執(zhí)行的請求不予支持。

律師提示

最高人民法院于2019年11月8日發(fā)布《全國法院民商事審判工作會議紀要》，該紀要125條、126條、127條區(qū)分出商品房消費者、一般房屋買賣合同的買受人兩個概念，明確限定只有滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條情形的商品房消費者才能優(yōu)先于抵押權，其他一般房屋買賣合同的買受人不適用前述處理規(guī)則。會議紀要的精神是以保護商品房消費者的居住生存權益為先，嚴格限制動搖抵押權優(yōu)先性基本原則規(guī)定的適用情形。因2002年的《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》、2021年起施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條已明確建設工程價款優(yōu)先受償權（以下簡稱“建工優(yōu)先權”）優(yōu)先于抵押權，故2019年會議紀要規(guī)定及精神可類推適用于建工優(yōu)先權。2023年4月20日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，該批復明確商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權的，人民法院應當予以支持，該批復與2019年會議紀要規(guī)定一脈相承。基于上述文件，司法實踐中逐漸有形成統(tǒng)一觀點的趨勢，即非用于居住的商鋪消費者的物權期待權不能排除建設工程價款優(yōu)先受償權的執(zhí)行的觀點。

作者：劉新 萇冬梅

作者單位：北京展達律師事務所